买了二手房　卖家不迁户口咋办

新房主想起诉，律师表示：法院只能判赔违约金，购房时还要多留心

　　房产已经过户，前房主却一直不将户口迁出。为此，太原市民张先生咨询本报，他是不是可以通过起诉，要求对方将户口迁出。日前，记者就此事咨询律师后，得到的答复是，通过民事诉讼，张先生只能要求对方支付违约金，户口属于公安机关管辖，要求对方将户口迁出，不是民事案件的受理范围。律师表示，逾期迁户存在很多法律风险，购买二手房时，一定要注意。

　　原房主未如约将户口迁出

　　2016年5月，太原市民张先生购买了一套二手房。房子是通过房产中介购买的，因此双方签订的协议十分完善。双方在合同中约定，出卖人胡某应当在房屋所有权转移之日起6个月内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人原因未如期将与该房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。逾期超过6个月未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

　　然而，胡某未如约将户口迁出。张先生拨打本报热线咨询，他是不是能提起诉讼，要求胡某将户口迁出？

　　记者就此事咨询了山西华炬律师事务所的田露律师。田露表示，就卖方来说，出售房屋时应先确定所售房屋的户口登记情况，以及自己是否能够履行将户口迁出的义务。如不能履行，可能会出现户口因为无处可迁而需要承担违约责任的情况。对于买方来说，如果有迁移户口的需求，也应要求卖方提供户口登记情况，并约定违约责任。需要特别注意的是，该违约责任仅能起到敦促卖方尽快将户口迁出的作用。因户口迁移属于行政机关的行政职能，不属于法院民事案件的审理范围。一旦出现卖方未能将户口迁出的情况，法院也只能判决其承担违约责任，无法支持要求卖方将户口迁出的请求。因此买方在买房时，对户口问题应尤为关注。

　　也就是说，张先生如果提起民事诉讼，只能要求胡某按照合同约定支付违约金，并不能要求法院判决对方将户口迁出。

　　户口逾期迁出，存在不少风险

　　很多人会认为，户口逾期迁出，只是会造成现房主无法上户的风险。其实，户口逾期迁出，还隐藏了很多其他风险，比如债务纠纷等问题。

　　债务纠纷问题。当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等有可能会按照户口地址投递法院传票，或者有追债公司会采取泼油漆等不良手段追债。这样，会给自己造成不必要的麻烦。

　　新增人口问题。前房主在一定情况下，是可以增添新人口的。比如结婚、生育子女等等。一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移的难度。

　　房屋价值问题。现在大家对户籍问题越来越重视，关注度也越来越高。如果存在的问题一直无法解决，那么，在现房主需要转卖房屋的时候，极有可能影响到房屋的成交价。

　　拆迁问题。目前，拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口。因此复杂的户口本，很有可能会增加额外不必要的麻烦。

　　学籍问题。很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房。如果前户主不迁出户口，购买者孩子很有可能因为房产证与户籍不符无法入学。

　　预防户口逾期迁出，看看这几招

　　该如何预防户口逾期迁出的问题呢？首先，购房过程中，一定要重视户口问题。在房屋买卖过程中，要详细了解关于户口的问题。在购房合同中，要详细约定相关问题，明确写在合同里。必要时，也可以去当地派出所亲自查询核实，以确定不存在户口问题。

　　如果是通过中介买房的话，也可以委托中介代为核实房屋的户口，核实后要求中介机构出具书面核实报告，并加盖公章。此举，是为了防止一些中介人员疏忽或欺骗行为给自己造成损失。

　　另外，在合同里也要明确户口逾期迁出的违约金问题。一般的中介合同中，都会在“权属转移登记”中作出详细约定。同时，买房时，还可以通过留下部分房屋尾款对售房者施加压力。留下的尾款，应当在合同中明确说明。先迁户口，然后再交付尾款。约定好顺序，防止对方恶意违约。

本报记者　郭卫艳