太原楼市，购房者需求有转变
来源：山西晚报

 

　　2020年开年，受新冠肺炎疫情影响，本就低迷的太原楼市更加冷清。特殊时期，太原楼市几乎处于停摆状态，尤其是春节期间，诸多楼盘出现了零成交、零供应。在沉寂近两个月后，随着各项目全面复工，市场供需两方对楼市的预期发生了变化。

　　那么，这场疫情对太原购房者产生了怎样的影响？市场供求两端将会有何转变？针对这些问题，山西晚报记者进行了调查采访——

　　A 2月省城楼市供求双降

　　太原楼市多年来保持了一个惯例——春节不打烊。如果放在过去，春节前后，楼盘的营销团队仍然要在售楼处忙碌，接待利用假期才有时间看房的客户，甚至不少置业顾问会在这段时间拿下自己开年的销售第一单。然而，突如其来的新冠肺炎疫情使得今年春节的市场情形大不一样：售楼处打烊、看房客消失，线下卖房一片萧条。

　　根据朗润智业发布的最新数据显示，2月，省城太原各家推盘频次放缓，市场持续下行。2月住宅市场供应面积10.29万平方米，同比下降57%，环比下降56%，成交量14.39万平方米，同比下降47%，环比下降35%，成交均价12338元/平方米，同比下降11%，环比上涨3%。

　　2月份，受疫情影响售楼部关闭，营销活动从线下转为线上，市场成交惨淡，仅少数项目加推，主要以改善类项目为主。终改市场成交面积为0.8万平方米，同比下降58%，环比下降33%，下降明显；再改市场表现突出，因保利茉莉公馆、保利东郡等项目加推，带动市场成交。成交面积为6.77万平方米，同比下降53%，环比上涨2%，与上月基本保持一致。首置首改市场成交面积为6.81万平方米，同比下降39%，环比下降51%，市场降幅明显。

　　2月份，成交主力集中在80平方米至140平方米产品，成交单价段集中在10000元/平方米至13000元/平方米，主力贡献项目恒大金碧天下、阳光城并州府、恒大林语郡等；其次集中于140平方米至160平方米且均价为14000元/平方米至16000元/平方米产品，主力贡献项目为保利东郡、融创中心等。

　　朗润智业分析，双位数百分比的下跌冲击着市场的信心。但从全国政策环境来看，在“房住不炒”的大背景下，全国各城市落实“因城施策”准则，通过调整首付比例，延缓企业土地出让金缴纳，阶段性放宽预售条件等手段来对房地产市场进行调控，保证市场平稳运行。与此同时，各房企也纷纷采取相应措施，推出线上低定金锁房、无条件退房等来缓解疫情带来的冲击。

　　从太原政策环境来看，在疫情持续影响下，暂停商品房售楼处销售活动，加大开发商回款难度，未来开发商可能会继续推出优惠购房政策来加快回款；山西省住建厅发出通知，房地产开工、交付时间相应顺延，不计违约责任，缓解房企资金压力。

　　B 购房需求延迟至半年以上

　　随着月底前太原各售楼部逐渐恢复开放，市场供求出现小幅回升，预计随着疫情控制及各项目全线复工，市场将迎来小幅高潮。山西晚报记者在采访中发现，大部分购房者都推迟了购房计划，不断延迟付款时间。

　　朗润智业调查显示，仅有13.3%的受访者表示，受疫情影响收入降低或有其他投资渠道，暂时取消购房计划。绝大多数消费者受到因对房价预期变化或看房不便或收入情况等的影响，处于推迟或观望状态。而延缓时间集中在6个月至12个月。按原计划购房的仅占13.6%，选择线上购房的仅占1.8%。由此可见，目前情况下，购房需求依然存在，并未减少，而只是将购房需求延后了。随着疫情被控制，售楼部开放，客户收入正常，预计市场将会逐渐复苏。

　　与此同时，调查还发现，客户对地域和板块的选择具有明确的倾向性，并未产生变化，仍旧是长风西板块、晋阳湖板块、南中环板块、长风中心板块、龙城大街板块等南城中心板块以及受政策利好等板块较为受欢迎。

　　C 低密精装房需求旺盛

　　那么，疫情过后，购房者的关注点会发生哪些变化？朗润智业调研发现，小户型低密度精装房需求旺盛。

　　据调研显示，40%的购房者仍选择高层产品，其余33%购房者喜好小高层产品，27%的购房者喜欢低密洋房别墅产品，综合来看，有约6成购房者偏向小高层和低密产品。

　　在此次疫情中会发现，病毒在一些人口密集的居住区传播速度要高于密度小的社区。高层住宅的痛点也暴露无遗，超大密度的人口户数，拥挤不堪且长时间运行的电梯等等。而低密度意味着更少住户、更高的隐私、更少的人群接触，大大降低了感染的风险。未来在经济允许的情况下，购房者会更加偏向低密小区。

　　在户型的选择上，购房者因资金实力相对较弱，仍旧以小户型为主。调研显示，其中19%的购房者表示选择二居产品，38%购房者选择90-110平方米小三居，四居产品仅占13%。据统计，在交付标准选择上，有40%购房者倾向毛坯产品，愿意自己费时费力，提升装修的品质，另外6成购房者会选择精装产品，精装仍为主流。

　　购房者对社区内部设施也有了更高的要求，比如社区内需满足运动、健身等需求。受疫情影响，大多数人群不出小区，小区内部设施能否满足日常需求也很重要，如运动功能区、散步活动、景观优美等。

　　71%的购房者希望未来小区增加健身设施、场馆、场地；约6成购房者希望社区内配备社区医疗服务站，24小时药店等，说明购房者对社区内医疗配套等最为重视。从购房者对景观设计重要性排序来看，购房者对水景情有独钟，并且对儿童、成人、老年人等分年龄段的功能区最为重视。

　　净水系统、新风系统等也备受关注，有约93%的购房者认为净水系统有必要，只有7%的购房者认为无所谓；87%的购房者认为需要新风系统，这其中77%的购房者认为全屋新风除霾系统更加实用，而普通单孔新风机不受喜爱。

　　净水系统和新风系统本质一样，那就是过滤，新风是过滤空气，净水系统是过滤水。新风除霾系统在此次疫情中发挥了巨大作用，可以在不开窗的情况下照样实现通风，保证室内健康。说明购房者对卫生、健康越来越看重，也体现出刚性购房者对生活品质的追求。

　　从这个调查可以发现，此次疫情，多数购房者仅延缓了购房需求。随着疫情结束、企业复工后，省城楼市会迎来购房小高潮。但购房者未来购房，在小区内部环境、物业服务、户型设计等方面均有新的想法，偏向更智能、更人性化的社区服务以及居住体验。好地段好配套固然重要，但一所能保障“健康与安全”的房子，更受市场欢迎。

　　D 对物业“讲究”程度更高

　　调查发现，更多购房者愿意为物业服务品质多付钱。这次疫情发生后，优质的小区物业对于防止疫情传播的作用显现出来。提前预防、及时排查、实行规范化人性化服务，比物业管理相对较差以及没有物业的小区更让消费者感到安全。在这次调研中，有53.6%的购房者愿意为高品质的物业多付钱，比例高于医疗、交通条件等。而目前太原市物业服务水平与北京、广东、深圳等城市相比还有较大的差距，如安防不到位、服务意识不强等，业界期待未来物业可以作为小区建设重要环节，提升幸福感。

　　74%的购房者希望未来小区物业对外来人员登记和管理更严格，63%的购房者希望物业能够每日进行消毒，60%的购房者希望每天可以楼道定时通风，说明人们对健康和卫生越来越看重，这不仅是疫情来临之际物业应该做的，而且也是物业公司应在日后的管理中，一直应该达到的标准。

　　此外，购房者最注重社区安全性，24小时安防服务是购房者认为最重要的，如24小时监控、电子巡逻等，其他如外来人员监测登记也比较重要。部分小区目前防范基础较脆弱，门房围墙、车棚、消防器材、警卫器材等严重不足，至于高科技防控设施更是欠缺普及率，这种情况严重影响了小区的安全质量，未来物业在安防服务方面应投入更多。

　　E 购房者预期房价会走低

　　针对疫情之后的房价走势，购房者对房价预期发生变化。朗润智业的调查显示，四成购房者认为会小幅下跌，三成购房者认为会保持稳定，大部分购房者对房价预期较低，期待未来开发商会降价来促进销售，将迎来更大降价空间，因此进入观望期，卖方市场因此还会面临一定压力。

　　朗润智业分析人士表示，购房者预期房价会跌，主要出于两方面原因。首先，房企近期资金压力大，由于房企售楼部关闭，无法卖出房子，导致回款不足，销售业绩和现金流自然要受影响。所以部分房企会因为债务压力，降价去化。其次，供求端失衡。企业未能复工，甚至破产，部分购房者失业、降薪，收入均大打折扣，有部分购房者失去支付能力。购房观发生变化，在疫情下，人们对生命健康更看重，无暇考虑买房。供求端失衡会引发房企以价换量。

　　根据调查，疫情之下经济发展滞缓，购房者收入减少，支付能力下降，预期总价集中在80-90万元；首付预期不变占比50%，下调占比43%；但改善需求仍存，预期总价在180万元以上占比约9%；预期单价在9000-10000元/平方米客户占比57%。

　　按照单价10000元/平方米以下的预期，可以选择的性价比高的楼盘也较多，主要分布在城市北部板块。如北部新城板块：碧桂园凤凰城、旭辉江山千亩大盘等，社区内配套齐全；西山矿务局板块：万科春和景明、中海国际社区等项目自身社区配套齐全，且临近地铁1号线，出行便捷；府东板块：中铁诺德城、保利·金地迎泽上品等项目抵达城市中心车程用时短，项目周边的城市基础配套日臻完善。

　　F 购房需求或升级放大

　　业内人士分析，疫情过后，部分购房者的购房需求会升级或放大。

　　“比如别墅产品，尤其是有露台、有花园的别墅。这段时间，一直住在高层建筑中无法锻炼、活动的购房者，希望可以有一个露台、而不是小阳台，用来跳绳、锻炼，而不影响楼上楼下的邻居。同时，这部分购房者希望不跟其他人共享电梯，希望独门独户，减少与他人的接触。这种冲动型的购房需求，有可能会转变为实际行动。”某项目营销人员蔺先生表示，“需要注意的是，通常情况下，别墅的地理位置相对较偏，远离市区。别墅的优点是风景好、空气好、环境好，但是出门去市区等繁华地段得开车解决。随着今后公共交通、地铁的发达，或者别墅项目附近商圈成熟的话，购置别墅才是比较好的时机，否则这类提升或放大式的需求较为冲动。”

　　还有一部分可能被放大的需求，则是选择在三四线城市的老家购房的人。采访中，多位购房者表示，“如果有品牌开发商在老家盖房，会选择考虑在老家买房。疫情发生后，第一反应是很想回家。”所以这一特殊阶段，可能会激发一部分返乡置业需求。在老家买一套楼房、别墅的成本比较低。但业内人士提醒，如果想在老家购房，需要多想想平日的需求，一年能在老家住几天。如果仅仅是节假日回老家居住，那么住星级酒店比买房花费要少很多，还省下打理房子的精力。如果在老家有父母、家人日常居住，才建议考虑入手。

　　还有一部分需求是在海外买房。疫情期间，省城推广海外项目的营销公司频频在微信朋友圈晒海外风景和海外地产的美图，激发了少数置业投资者在海外买房的欲望。但某房产机构海外业务部相关负责人直言，如果仅仅是为了避开疫情就在海外置业，不建议做这种冲动消费。当然，海外置业的投资者，更看重海外房产增值保值的价值。事实上，海外置业的交易规则、税收政策与国内有很大差别，升值空间没有业主期待的那样高。选择海外置业更需多渠道了解投资行情，没有移民或海外工作打算的业主最好不要选择海外置业。

 

山西晚报记者 张磊