5月18日，国家统计局发布了4月份全国70个大中城市房价指数。70个城市中，房价同比上涨的只有一个深圳，是不是意味着全国楼市仍然非常低迷，房价下跌趋势还在加剧？

房地产数据有很多，不同数据有不同的内涵，在房地产市场作短周期变化运动时，有些属于领先指标，有些属于一致指标，而有些属于滞后指标。我们最应关注的是领先指标，而非滞后指标。

比如，上周公布的全国1-4份经济与房地产数据，其中一个指标很糟糕：全国房地产开发投资同比增长6%，增速比1-3月份回落2.5个百分点。据此，很多学者与记者文章，都认为房地产行业继续下滑，甚至有硬着陆的风险。其实，这是一个偏滞后的指标，而作为最领先的指标的一线城市房屋成交量，早在去年四季度就已步入上行通道。

至于房价指标，比房屋销售滞后，但领先于购地量、开工量、开发投资等指标。而房价指标当中，又分为环比指标与同比指标，环比属短期指标，而同比属于中期指标，环比指标领先于同比指标。

虽然4月只有深圳一个城市新建商品住宅价格实现同比上涨，但环比上涨城市数量，已由3月的12个，增至4月的18个，5月上涨城市铁定继续增多。其结果是：未来一年，房价同比上涨的城市数量会越来越多。因此，我们应该重视环比变化，而轻视同比变化。

从新房价格环比上涨数量看，去年9月和10月最少，70个城市中无一上涨，69个下跌。其后，上涨城市逐渐增多。如果把70个城市新房价格环比增幅进行 算术平均，则去年8月跌幅最大：1.2%。其后，环比跌幅逐渐收窄，今年4月跌幅仅有0.1%，预计5月份会翻红，逆转为正增长，也即出现短周期中的房价 上涨“拐点”。之前两轮房价上涨拐点，分别出现在2009年3月和2012年6月。

70个大中城市新建商品住宅价格环比与同比增幅走势

昨天统计局的解读是：初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。这一计算方式，主要是对不同城市进行权重设置，由于一线城市房价涨幅大，估计权重也大，于是70城房价总体已经房价出现“上拐”。

另外，70城的二手房价比一手房更加强势。4月份，一手房环比上涨的城市有18个，而二手房则有28个。从70个城市二手房价格平均涨幅来看，4月已经 出现拐点，环比上涨0.1%，这是连跌11个月后的首次上涨。从实际情况来看，由于3.30新政中的减免营业税政策利好二手房市场，4月份多数城市二手销 售增幅远大于一手房。量价关系的规律，则注定二手房价格更强势些。

从城市来看，深圳继续领涨全国，4月房价环比上涨1.8%，其次是北京和上海。另外，值得关注的一个现象：浙江板块表现强势。温州房价环比上涨 0.7%，与上海并列第三。杭州、金华和宁波的涨幅分别为0.4%、0.4%和0.2%。70个城市当中，浙江有此四市，全部上涨。

2011年全国楼市降温，浙江板块大幅下滑，房价持续下跌，其中温州连续多个月份领跌全国。即便其后在2012下半年和2013年，多数一二线城市复苏 和回暖的过程中，浙江板块也仍然最为低迷。去年下半年，杭州、宁波、温州等城市住宅成交量大幅增长，当前房价也逆转为上涨，很可能预示着这一板块经过长达 四年的调整和沉沦之后，正在步入复苏通道。

然而，即便是一线城市和部分二线城市房屋成交量已经反弹半年多，房价也已止跌上涨四个月左右，二线城市也正在跟随一线城市复苏步子。很多学者专家、媒体记者，仍在向偏悲观的方向引导楼市舆论，很多打算购房的民众，仍在这些悲观论调的“阴霾”中，呼吸着“毒气”。

李总理在两会上已明确提出：支持自住性与改善性购房需求，多部委也已经出台多项救市新政，货币政策也在降息降准中持续放松。况且，房地产市场领先指标已经发出明确信号。笔者真是不明白：哪来那么多理由看空市场？难道“大空头”们从不担心，会再次误导购房者？

一线城市房价强势，多数人都能理解。而当前，连过去几个全国楼市“重灾区”的浙江板块，也出现了复苏信号。这分明意味着：三四线城市没有大家想象的那么 糟。笔者认为，滞后于一二线，未来一年多数三四线城市也会复苏，2016年将呈现全国房价普涨现象，只不过涨幅会低于2007年和2010年。

最后，重申一个观点：全国房价基本无泡沫，所以不会大跌。部分城市库存量高，所以房价不会大涨。一线城市房价继续逞强，三四线城市正在去库存，预计明年将接近合理水平。

（来源：太原房产）

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