新政落地 太原楼市迎春来
未知 2015-04-15 12:08
3月底，楼市新政重磅落地——购买全新二套房首付门槛降低，购买二手房税费限制放宽松。一时间,整个楼市为之沸腾。近期，已有不少购房者打算买房。政策对楼市产生的效应，可能会持续发酵。
4月以来，不论从楼盘热闹程度，还是房价、优惠程度方面，都有了不同以往的表现。虽然在成交上没有明显体现，但不少开发商都明显感受到了市场的回暖之意。近日，记者对省城市场进行了探访，并采访了专业人士了解当下是否为买房好时机——
A 新政刺激看房人增多
新政最大的亮点，是对居民购买二套房首付比例做了调整：不论首套房贷款是否还清，二套房首付均降至四成。与此同时，二手房营业税免征条件也有所放宽，即个人购买普通住房两年以上转让可免征营业税。两条利好楼市的重磅新政发出，立刻成为全社会关注的焦点。清明小长假期间，各楼盘和房产中介的到访量和咨询量都同比有明显上升。
记者走访了万科·蓝山、十二院城、绿地·塞纳公馆、保利·香槟国际等项目后粗略统计，每个售楼处在清明小长假期间接待的新到访客户为40-80组不等，平均每位置业顾问每天接待的客户为1-2组。
绿地·塞纳公馆案场负责人告诉记者：“比上月，售楼处到访量能明显感觉到上升。由于现在房源仅剩200多套，且都是100平方米左右的小户型，面对的是刚需客户，所以销量比较好。”而十二院城销售经理杜晓军则表示，近期明显感觉到市场暖意，因为不论新政具体措施将如何执行，购房者都收到一个信号：国家开始鼓励刚需购房者买房了。
北城一知名刚需盘项目销售经理续斌告诉记者：“每天七八十组的到访量，是近期最热闹的。两居、三居的户型最热销。”
记者了解到，目前太原市大部分银行对二套房首付执行的标准是：如果首套房已还清贷款，二套房首付按三成计算；如果首套房贷款未还清，目前按首付六五成或七成执行。“央行出台了二套房首付降至四成的规定后，各省分行都会再制定细则，目前还未接到通知，所以仍按旧规定执行。”该楼盘工作人员表示。
而业内人士表示，其实和新政相比，太原二套房首付已算是较低的，只要征信系统中查到无未还清房贷，就可以在买房时按首付三成执行，比新政所规定的首付比例还要低一成。同时二手房，免征营业税的条件由原来的5年降到现在的2年，这两项政策可能会带来一波成交热潮。
山西财经大学教授马培生认为，新政符合今年全国人代会政府工作报告中提出的稳定住房消费的精神，可以预见，楼市供需双方今年将进入成交活跃期，但效果如何，有待观察。
B 部分购房者观望情绪转淡
虽然楼盘到访量激增，但多个数据分析机构的数据显示，受清明小长假影响，刚需、中高端受假期影响明显，成交总量下降明显。“虽然成交有限，但购房者观望情绪有了明显变化。”多位置业顾问表示。
从事项目销售工作的牛女士表示：“在不断来看房的客户中，能明显感觉到观望情绪转淡，不像今年春节前后浓重。清明小长假期间，回访客户基本都是奔着成交来的，而新到访的客户购买意向比较大。”置业顾问告诉记者：“之前客户看房时会问‘你们楼盘还不降价’，问得很直接，对房价下降预期很强烈，最近看房这样问的客户减少了。”
购房者王女士告诉记者，“我在假期结束前最后一天下的单，之后房子就要调价格。上次来看上一套房子，现在有两户人家都看中了，还得抢单。当时人挺多的，售楼处都显得拥挤了。一下午就在办买房手续，交费、签合同，到天黑才办完。销售一边帮我完善手续，一边还得兼顾其他看房者，觉得大家一下开始又开始买房了。”
但业内人士表示，虽然楼市政策在放宽，但能否刺激楼市回暖、成交走热，与百姓的经济承受力和房企的资金链有关。如果大家都没有钱投资房地产、进行住房消费，这种刺激作用很有限。
C 大部分楼盘理性未涨价
消费者购房热情升温，一线城市楼盘涨价声此起彼伏。目前不少业内人士担忧，政府再度出手“救市”“托市”，可能引发一线城市楼价涨幅过快、泡沫再次显现的现象，可能会在大面上带动全国房价走势。太原市绿地·塞纳世纪城在清明小长假结束后涨了200元/平方米，均价由8500元/平方米调整为8700元/平方米。相关负责人表示：“由于项目地处汾河岸边，环境好，项目品质有保障，且剩余户型均为100平方米左右的刚需户型，所以我们在充分考虑市场承受力后选择涨价，剩余房源预计会在上半年结束前售罄。”
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，近一两周媒体报道市场复苏新闻较多，一线城市会逐步复苏。这些会改变人们的预期，形成舆论导向。从70个大中城市数据看，预计房价可能会在今年5月份出现环比的“由跌转涨”，很多城市会止跌反弹，五六月份极有可能出现环比涨的城市超过环比跌的城市，会完成房价的反转。
但就太原市场来看，大部分楼盘仍属于“理性派”，大多数开发商表示暂无调价计划。太原河西片区某楼盘销售人员表示：“目前没有涨价计划，因为之前我们的房价已经定得够高了，市场消化能力有限。”滨河东路一项目相关工作人员表示，“价格虽有微调，但基本成交价没变化。成交的业主都托关系或者和置业顾问反复谈判，最终都要到了折扣，相当于没有涨价。”
根据山西世纪朗润经纪有限公司统计的清明节小长假数据显示，3月30至4月5日，太原市场各产品线成交均价表现平稳。
D 是否为买房时机
不论是购买首套房的刚需自住购房者，还是抱着自住兼投资心态的购房者，面对近期政策、市场发生的这一系列变化，开始变得更为犹豫。
杨红旭表示，目前准备买房的人中很多人确实是自住需求，第一套刚需、第二套改善型需求，只要市场、政策、舆论变化，这部分人很可能就会出手。目前政策面利好不断，不仅支持自住，还支持改善型需求。从2009年3月的两会上提出鼓励改善型需求，之后一直是支持刚需，没有再提过改善型需求，今年重新释放后利好还是较为明显的，包括公积金贷款额度调高、房贷放松等政策，政策利好层出不穷。
所以目前买房时机已经相对成熟，一线城市已经出现新一轮购房季，但在二线城市、省会城市，房价仍在底部，是购房好时机。三四线城市由于库存高，购房者在上半年可以不必太着急，还可以挑挑合适的房源。到了下半年，三四线城市依然有购房时机和合适的房源。杨红旭说，“建议关注所在城市供需，新增楼盘去化周期是否在下滑。”
此外，对于首套房购买者，业内人士建议不要盲目考虑远郊、城市新区的商品房，因为这些区域虽然规划很好，但落实步调并不一致，如果入住后配套不完善，教育、医疗、商业等迟迟跟不上，很不适合城市工薪阶层、小白领的生活。如果经济承受力有限，可以考虑在市中心购买一套小户型、或房龄偏老的房子，如此风险小，规划好、上班便利，即使将来换房也很容易出手。
而对于投资，业内人士表示：对于房地产供求关系平衡的城市，投资者依然可以将房产作为配置资产的长期选择，而短期收益可能会“跑”不过股市甚至银行理财产品，所以大规模投资房产牟利的时代已经过去。想买自住兼投资的购房者，例如将来孩子上学或搬去住等原因的购房者可以出手。而购买第三套房的购房者不必这么着急，即便楼市复苏、房价反弹，节奏也会较慢，房价涨幅不会很大。投资需求观望一下暂时无妨，尤其是在二三线城市的购房者，不必急着投资。
本报记者 张磊
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