专家解读《不动产登记暂行条例》

　　解读一：“以人查房”未入条例

　　《不动产登记暂行条例》的提出能够实现“以房查人”吗?尽管已经被多次说明，不动产统一登记并不具备这样的功能，但很多人对此依然抱有极高的期待：最近的一项网络调查显示，近9成受访者支持条例出台后“以房查人”，进而起到反腐的神奇功效。对此国土资源部不动产登记中心副总登记师、产权登记处处长刘燕萍回答，并不是所有的人都可以随便查询别人的不动产信息。

　　实施上条例规定的查询是有条件的，只有权利人和利害相关人才能够查询信息，另外，相关部门，比如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产的时候是可以查询的，但是必须提供查询目的和查询的证件才可以查询。

　　解读二：不动产登记公开的内容仍需扩大

　　《不动产登记暂行条例》规定，“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。有关国家机关也可依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”中国人民大学不动产研究中心副主任况伟大认为，从目前暂行条例的内容看，公开的内容仍需扩大。

　　居民的私人这个信息是只能查自己的，但是这个整个城市的，比如说人均的住房数量，人均的住房的面积。它的控制率，这个应该向社会公开吧。消费者和投资者就能够根据房屋的这种供求关系来决定自己是否是要抛售还是要购买。

　　解读三：“进一个门，办一张证”将成趋势

　　条例原文：

　　第八条——不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;(三)涉及不动产权利限制、提示的事项。

　　条例解读： 南京市房管部门相关人士昨日接受记者采访时表示，尽管目前还没有收到关于“两证合一”的有关通知，不过该人士认为，“进一个门，办一张证”将是大势所趋。所谓“两证合一”，指的是产权人手中的房产证与土地证合为一本，目前办理的流程是在房管部门申办房产证，在国土部门办理土地证，虽然经过多年“提速”后，如今办理两证的速度已大大提高，甚至“立等可取”，不过进两次门、办两本证依然显得繁琐。

　　按照不动产登记暂行条例的规定，“不动产单元具有唯一编码”，那么今后只有一本房产证也应实现。业内人士表示，由于涉及国土、房管等多个部门的业务调整与人员调动，短期内恐怕还难以实现“进一个门，办一张证”。

　　解读四：信息联网为房产税开征铺路

　　条例原文：

　　第二十三条——国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

　　条例解读： 信息共享是不动产登记的关键，包括目前的房产登记在内，更多都是各县市实施，但是信息封闭，相互之间并不共享。实现共享之后，可以在全国层面查询任何一条不动产的登记信息。一旦明确个人名下的不动产数量，这就相当于为房产税的全面开征打开了一扇“门”。

　　南京工业大学房地产管理系主任吴翔华表示，有关开征房产税的说法提出快10年了，至今仍杳无音信的重要原因在于，个人所拥有的不动产数量不仅缺乏统一登记，而且跨区域查询也很困难。“除了房产之外，有的人还拥有土地、林场等不动产，在开征房产税时理应统一纳入认定范畴”，吴翔华认为，实施不动产统一登记后，开征房产税的计税基础将更加精准。

　　吴翔华还认为，上海、重庆两地试点开征房产税后，对房地产市场的影响并不太大，主要原因还是由于不动产登记信息没有实现全国联网。“这两处试点仅以在当地拥有的房产数量作为参照基数，若从不动产登记的角度来看，并不科学”，吴翔华告诉扬子晚报记者，将来全国实现不动产登记信息联网后，无论是为开征房产税，还是征收个人所得税，都将打下重要基础。

　　解读五：多部门信息共享“剑指”反腐

　　条例原文：

　　第二十五条——国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

　　条例解读： 除了四级信息联网共享之外，不动产登记暂行条例还明确公安、财政、税务等多个部门也将实现信息互通，这就意味着不动产登记也将为反腐助力。

　　就已经实施的官员财产申报制度而言，不动产统一登记实施后，官员房产等家庭财产申报得真不真实，怎么来的，有没有转移给谁，转移前后的受益人是谁，都能很容易地查到，对推进阳光政务、完善监督都有积极意义，来路不明的房产将暴露在阳关下。

　　《条例》提出，在建立国土系统内部联网、建立相关部委的信息联网的同时，加强各有关部门的信息互通有无。这意味着除了国土系统内部共享外，不动产登记有关信息将与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息实时互通共享。信息共享会不会倒逼拥有多套房产的人，尤其是官员们紧急抛售房产，进而影响房价呢?

　　中原地产首席分析师张大伟认为，不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，即使不动产登记会引起少数的房屋抛售现象，但短期内不会撼动目前市场的总体情况。

　　毕竟这包括这面上的这个房本，包括这有各种产权的这个再登记，需要很长的时间，然后包括这个房产税本身的立法等等，我们了解的情况起码三年内房地产税这些政策是落地的可能性都很小。

　　房产税近期落地的可能性很小，但距离我们不会太遥远。刘艳萍说，不动产统一登记将为未来开征房产税提供必要的资料储备。

　　实现登记信息的共享之后，可以为相关部门依法行政提供很好的基础，不动产统一登记之后在各个部门之间可以共享，另外某一个权利人在不同的地区都有他的不动产，通过这个信息共享是可以在平台上查到这个人的所有不动产，这样就为征税奠定了比较好的基础。

　　此前，全国住房信息联网曾饱受争议，但遗憾的是，随经多年推动，目前仍被认为是“联而不通”的状态。这让公众难免担心，不动产登记是否也会悬在空中，无法落地?国土资源部地籍司副司长冷宏志对此表示，完成这项工作很有信心。

　　我们国家物权法规定这个对于不动产如何不登记，不受法律保护。那么从这个角度来讲建立了不动产统一登记制度以后，那么大家为了更好的保护自己物权，或者叫财产权吧。他应该到登记部门来登记，如果不登记的话那么他就不能够对抗第三人，所以从这个角度来讲我们有信心、有能力能够建立起来不动产登记信息的技术平台。

　　国务院令公布《不动产登记暂行条例》 2015年3月1日起实施

　　近日国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《条例》共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。

　　《不动产登记暂行条例》全文

　　第一章 总 　则

　　第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

　　第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

　　本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

　　第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

　　第四条 国家实行不动产统一登记制度。

　　不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

　　不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

　　第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

　　(一)集体土地所有权;

　　(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

　　(三)森林、林木所有权;

　　(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

　　(五)建设用地使用权;

　　(六)宅基地使用权;

　　(七)海域使用权;

　　(八)地役权;

　　(九)抵押权;

　　(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

　　县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

　　第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

　　跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

　　国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

　　第二章 不动产登记簿

　　第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

　　不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

　　不动产登记簿应当记载以下事项：

　　(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

　　(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

　　(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

　　(四)其他相关事项。

　　第九条 不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

　　不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

　　第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

　　第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

　　不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

　　第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

　　采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

　　采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

　　第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

　　行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

　　第三章 登记程序

　　第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

　　属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

　　(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

　　(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

　　(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

　　(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

　　(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

　　(六)申请更正登记或者异议登记的;

　　(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

　　第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

　　不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

　　第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

　　(一)登记申请书;

　　(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

　　(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

　　(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

　　(五)与他人利害关系的说明材料;

　　(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

　　不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

　　第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

　　(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;

　　(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;

　　(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

　　(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

　　不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

　　第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

　　(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

　　(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

　　(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

　　第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

　　(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

　　(二)在建建筑物抵押权登记;

　　(三)因不动产灭失导致的注销登记;

　　(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

　　对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

　　不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

　　第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

　　第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

　　不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

　　第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

　　(一)违反法律、行政法规规定的;

　　(二)存在尚未解决的权属争议的;

　　(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

　　(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

　　第四章 登记信息共享与保护

　　第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

　　各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

　　第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

　　不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

　　第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

　　第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

　　第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

　　有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

　　第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

　　第五章 法律责任

　　第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

　　第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　 　第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴; 有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附 　则

　　第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

　　不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

　　第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

　　第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。

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