消费日报网社会新闻频道讯（本网记者 孙志强 甄鹏娟）近日，记者接到举报太原市平阳商业广场涉嫌广告违法、售后包租的违法行为。于是记者去售房现场进行暗访，发现确有此事。在长风街平阳商业广场的售房处工作人员就明确告诉记者他们就是“售后包租”，并且承诺每年可以有投资额10%的收益。也就是说年投资100万买他们的商铺保证每年有10%的收益，每年可以拿到10万元的收益。并且可以和商户签订合同来保证商户的收益，这么高利润的回报一般的商户都会为之动心。为了了解平阳商业广场的这种售商铺行为是否符合国家相关政策。于是记者到小店区工商局核实了解平阳商业广场是否属于“售后包租”行为，小店区工商局曹科长的答复是：平阳商业广场的这种行为涉嫌广告违法，广告科已查处。不属于“售后包租”。那什么是售后包租呢，查了相关资料得知：

 

售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。

 

这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。

 

表现形式通常是，以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。

 

太原平阳商业广场公开承诺售后包租卖商铺是

 

太原市平阳商业广场商铺宣传单

 

售后包租存在五大风险隐患

 

售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿;

 

二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂;

 

三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付;

 

四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证;

 

五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。

 

据记者了解，一些城市以售后包租方式销售的项目因上述原因，已经无法兑现销售时的承诺，引发了大量的纠纷。

 

提示：购房者要强化投资风险防范意识

 

希望广大消费者切勿瞄准高收益率，听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风以售后包租方式投资房地产。要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，作出正确的投资选择。

 

同时也提醒已经以售后包租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案;当开发商不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。

 

售后包租涉嫌违法

 

售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。

 

建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”

 

国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”

 

建设部要求，各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严肃查处。

 

编辑：娟子 责任编辑：泰来